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Immobilier à l’étranger : comment acheter aux Etats-Unis ?

Les Echos – Edition(#1) 19 Juillet 2019

Les étapes sont nombreuses avant de devenir propriétaires aux Etats-Unis. Mais au pays du dollar, les affaires vont vite. Les délais sont de 45 jours en moyenne quand une vente en cash peut même se boucler en une semaine. Et Outre-Atlantique, un personnage est incontournable : l’agent immobilier.

Chez l’Oncle Sam, les affaires vont tambour battant. S’il est possible de boucler une vente en moins d’une semaine, il ne faut pas brûler les étapes au risque de mettre en danger son investissement.

Incontournables agents immobiliers

Peu importe la destination, il y a un personnage incontournable pour se lancer dans l’acquisition d’une propriété aux Etats-Unis : le « realtor », l’agent immobilier. A son service, il existe le Multi Listing Service (MLS), un fichier centralisé de tous les biens en vente réservé exclusivement aux realtors.

Résultat : plus de 95 % des ventes se font par leur intermédiaire. La vente entre particuliers via des sites comme PAP ou Le Bon Coin n’existe pas. « Tous les agents immobiliers utilisent le MLS, il est donc inutile de s’inscrire dans plusieurs agences pour trouver un bien » précise un agent immobilier français pour Sotheby’s Realty installé à Miami. Le service est toujours gratuit pour les acheteurs avec l’ensemble des frais engagés par l’agent immobilier à la charge du vendeur.

Boucler son budget

Mais la première étape avant de présenter son projet à un agent immobilier est de boucler son budget. Pour éviter d’avoir affaire à des « touristes immobiliers », les « realtors » demandent généralement un « pre-approval » : un document fournit par la banque qui confirme qu’elle peut vous prêter de l’argent.

Mais les banques américaines sont frileuses à l’idée de prêter aux étrangers. Pour limiter les risques, elles exigent un apport entre 35 % et 50 % du montant du bien en plus de l’hypothèque, pour des taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’en France. Autour de 4,5 %, ils sont élevés en comparaison des taux français au plancher mais restent bon marché pour les Américains.

« Il vaut mieux emprunter auprès d’une banque française, avec le taux de change favorable, emprunter 100.000 euros revient à disposer de 113.000 dollars, autant en profiter », conseille cet agent. Mais toutes les banques françaises ne sont pas enthousiastes à l’idée de financer un projet à l’étranger et un apport important sera toujours requis.

Inspecter le bien

Une fois qu’une offre est faite, on signe avec le propriétaire un « contract », l’équivalent d’une promesse de vente où l’on se met d’accord sur le prix. Il faut alors verser un « Earnest Money Deposit » un dépôt de garantie auprès d’un « escrow », un tiers de confiance. « Entre 5 % et 20 % du montant du bien, en fonction de la négociation de l’agent immobilier » précise ce même agent. Un premier versement est exigé sous les 3 jours avant de régler le reste du dépôt.

Entre temps, l’acquéreur doit engager un inspecteur chargé de vérifier l’état du logement et l’ensemble des installations. « C’est une étape incontournable qui peut déboucher sur une renégociation du prix ou même l’annulation de la vente » ajoute François Gagnon, président du groupe immobilier ERA pour la France et l’Europe.

Un achat en 45 jours

Après cette étape, plus de retour en arrière possible. Commencent alors les formalités administratives avec le passage chez le Title Company. Cet équivalent américain du notaire vérifie la validité du titre de propriété qui sera cédé. Une fois une série de papiers signés, c’est l’heure du « closing », le moment où l’on devient officiellement propriétaire après avoir versé le reste des fonds.

Au pays du dollar, les affaires vont vite. Alors que les délais de vente en France s’allongent sur 3 mois en moyenne, ils ne dépassent pas les 45 jours aux Etats-Unis. « Si vous payez en cash, l’affaire peut être bouclée en une semaine » précise François Gagnon.

Source : lesechos.fr