La fiscalité et investissements en Floride

Défiscalisation – Avantage de la convention Franco-américaine

Les avantages de la convention Franco-américaine pour la défiscalisation d'un investissement immobilier à Miami

L’investissement immobilier à Miami représente une belle opportunité pour les personnes souhaitant diversifier leurs actifs; ils bénéficient d’un cadre fiscal avantageux grâce à la convention Franco-américaine de non-double imposition.

L’imposition en France des revenus locatifs générés aux États-Unis est annulée via l’octroi d’un crédit d’impôts. Ce qui laisse donc uniquement la fiscalité Américaine peser sur les rendements.
Or l’état de Floride ne prélève aucune imposition sur le revenu. Seule subsiste l’imposition fédérale à des taux bien moindre que ceux observés en France.

Enfin, le marché immobilier de Miami est porteur d’opportunités exceptionnelles avec des prix encore très intéressants.
Ses perspectives de développement sont très importantes et son marché locatif ne s’est jamais aussi bien porté.


Structure juridique d’un investissement en Floride

La structure juridique d’un investissement immobilier en Floride pour les français

Il n’est pas nécessaire d’être résident américain pour posséder un bien immobilier ou pour ouvrir une société en Floride.

Il est judicieux d’ouvrir une « corporation » (SARL américaine) pour porter l’acquisition de votre patrimoine immobilier en Floride et vous protéger contre la loi du FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980) qui oblige, en cas de cession du bien, la retenue à la source de 15% du montant de la vente. Cette ponction ne sera remboursée qu’en prouvant au trésor américain, qu’aucune taxe ne lui est due, et cette procédure peut durer près d’un an. D’autre part, dans le cadre d’un revenu locatif, la retenue est de 36% si la propriété est revendu dans l’année de l’acquisition.

Dans le cas de la protection contre les droits de succession – taxation dès les premiers $60,000 pour les étrangers – la société peut être utilisée. Mais la meilleure protection demeure dans la constitution d’une société Offshore (BVI, Cayman …) qui devient le principal actionnaire de votre société américaine. Consultez un avocat pour valider la légalité d’un tel montage, afin de n’être ni en violation avec la réglementation fiscale américaine, ni avec celle de votre pays de résidence fiscale.

Les sociétés sont toutes des « SARL » et sont de deux types; « Corporation » (Corp.) ou « Limited Liability Corporation » (LLC). Il n’y a pas de dépôt de Capital et le renouvellement est de l’ordre de $140 par an. La « Corporation » n’est pas limitée à un objet particulier et peut couvrir un large éventail d’activités.

Il n’existe pas d’impôt sur le revenu personnel de la part de l’Etat de Floride. Les contribuables ne sont assujettis qu’au seul impôt national (fédéral) auprès de L’IRS (Internal Revenue Service ou trésor public).

Source : Revue « Investir a Miami »

(Il est impératif de vérifier la légalité d’un tel montage auprès d’avocats conseils sur les optimisations fiscales. Nous déclinons toutes responsabilités, et ne publions cet article qu’a titre informatif et sous toutes réserves.)


L’impôt foncier en Floride

L’impôt foncier (ou property tax) représente environ 1,8 – 2% de la valeur du bien la première année. Celle-ci sera drastiquement moindre les années suivantes et mise à jour tous les ans par les services de la ville.

L’impôt foncier, la property tax pour un investissement immobilier à Miami

La property tax en Floride est prélevée sur la base du jour calendaire, à la fin de l’année fiscale pour la période partant du 1er janvier au 31 décembre.

Cette taxe est payable à partir du 1er novembre de l’année en court et doit être réglée au plus tard le 31 mars de l’année suivante.

Elle peut aussi être réglée en 4 versements. L’intérêt de la payer dès novembre est que ceci donne droit à un discount… 4% en novembre, 3% en décembre, 2% en janvier et 1% en février.

Apres le 1er mars, la totalité du montant devra être perçue quoi qu’il arrive avant le 31 mars, vous seriez sinon alors en défaut (delinquent) le 1er avril par le trésor public américain (IRS, Internal Revenue Service).

Comme en France, elle est partagée prorata temporis entre le vendeur et l’acheteur en fonction de la date d’achat, le jour de la signature (Closing).