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Miami dopée par une frénésie de construction

Le Figaro Economie – Edition 27 Décembre 2013

Capitaux asiatiques et clients fortunés sud-américains se bousculent dans l’ambitieuse métropole de Floride.

Ce n’est encore qu’un croquis futuriste, une vue d’artiste: une skyline digne de New York ou Shanghaï, une forêt de gratte-ciel scintillants, encore en pointillé. Ce projet dont tout le monde parle en Floride s’appelle «Miami 2020». Il concentre plus de 10 milliards de dollars d’investissements, 171 chantiers majeurs, bâtisses de verre et d’acier aux lignes épurées. Il devrait métamorphoser le front de mer de Miami, jusqu’ici réputé pour sa dolce vita sous les palmiers et son ambiance nocturne, pour en faire une des villes les plus modernes et les plus attractives de la planète.

Ce boom immobilier est porté par les investissements étrangers, venus principalement d’Asie. L’afflux vertigineux de capitaux rassure considérablement les promoteurs, beaucoup moins dépendants en retour d’emprunts massifs, tout comme l’implication des plus célèbres architectes de la planète, comme Zaha Hadid, Rem Koolhaas, Herzog et de Meuron ou Bjarke Ingels, soucieux de laisser leur empreinte dans cette nouvelle Mecque de l’innovation, nommée «cité du futur» en 2011 par le magazine FDI (Foreign Direct Investment).

Les investisseurs étrangers, partie prenante à 75% des plus grands chantiers, ne se contentent plus d’encaisser leurs dividendes, comme c’était le cas auparavant. Attirés par les perspectives du marché immobilier, Chinois, Malaisiens, Indiens semblent là pour rester et tout disposés désormais à dépenser des fortunes pour ériger des tours combinant condos luxueux, bureaux, hôtels et commerces. À l’instar du Brickell City Center, construit par Bouygues pour le compte de Swire Properties (Hong Kong) et estimé à 1,05 milliard de dollars.

Les acheteurs, eux aussi, ont achevé leur mue: à Miami, où la crise des «subprimes» survenue en 2007 et les faillites en cascade ont conduit à l’assèchement des prêts bancaires, on paie «cash» des acomptes de 50%, voire 60%. Ce qui ne pose guère de problèmes à la clientèle, composée à 90% de Sud-Américains: Vénézuéliens, Brésiliens, Argentins et Mexicains fortunés, attirés eux aussi par un environnement moins volatil que Caracas ou Buenos Aires.

La profusion de l’offre, en outre, fait de la trépidante Miami une cité encore étonnamment abordable, mais peut-être plus pour longtemps.
«Le prix au mètre carré reste meilleur marché qu’à Sao Paulo, Mexico City, Rio ou Bogota, et largement plus bas qu’à New York ou Los Angeles, ajoute Alexis Boudrand, du groupe Jones Lang Lasalle (JLL). Et pour les Européens, le taux de change du dollar rend l’offre toujours intéressante.»

La plupart de ces «immigrants investisseurs» sont chinois

Les appartements de luxe dans les gratte-ciels en construction ou en préconstruction se vendent comme des petits pains. Sur 118 tours résidentielles mises en chantier, dont 41 pour downtown (le centre-ville), seules 35 sont déjà sorties de terre, selon la firme Condo Vultures LLC. Dans la flamboyante Porsche Design Tower, livrable en 2015, 90% des 132 lots seraient déjà partis, écoulés entre 4 et 50 millions de dollars. La Crimson Tower, en bord de mer à Edgewater, cible en priorité les clients détenteurs d’un visa EB5, qui permet la délivrance d’une carte verte (résidence permanente) en échange d’un investissement de 550.000 dollars minimum. Hormis quelques Français, la plupart de ces «immigrants investisseurs» sont chinois, relève le promoteur Fernando Levy Hara, de la firme McKafka.

«Le boom de l’immobilier, c’est le secret de la réussite de Miami», dont le relatif «manque de visibilité» ne devrait plus durer bien longtemps, prédit Séverine Gianèse-Pittman, avocate d’affaires. Ceci grâce à une fiscalité très favorable aux entrepreneurs, un positionnement stratégique idéal entre Amérique du Nord et du Sud, et une offre culturelle remarquable, avec notamment le très attendu Perez Art Museum, qui a ouvert ses portes le 4 décembre. La culture est un secteur économique de poids à Miami, qui dégage 1 milliard de dollars de chiffre d’affaires par an.

Le luxe mais aussi l’aéronautique prospèrent

Le champ des possibilités pour ces migrants enthousiastes s’ouvre bien au-delà du tourisme. Son corollaire, le secteur du luxe, aura bientôt son quartier exclusif, Design District, où LVMH fait figure de locomotive et draine les autres grands noms jusqu’ici établis à Bal Harbour.

Moins connu, l’aéronautique génère en Floride 1,2 milliard de chiffre d’affaires annuel, grâce à la présence de Boeing, Airbus, Latécoère, Lockheed Martin ainsi que des PME spécialisées dans les drones. La finance, le biomédical, les start-up et les activités portuaires prospèrent également.

Le seul risque, dans le contexte actuel, touche à un ralentissement éventuel de la demande, qui pourrait stopper la frénésie de construction. «Rien ne laisse présager un tel scénario dans un avenir proche, corrige Alexis Boudrand, de JLL. L’engouement pour Miami, perçue comme une ville de tout premier ordre, ne cesse de s’amplifier.»

Le Terminal de Croisière se mue en Port de Commerce

L’exploit est de taille, et il est français. En mai 2014 sera inauguré le tunnel du port de Miami qui permettra à terme le déchargement de marchandises des cargos venus du large et le contournement du centre-ville de Miami, étouffé par un trafic routier croissant.
A l’origine de cette performance technique, Bouygues, doté d’un contrat de 663 millions de dollars (480 000 millions d’euros), a foré 1,1 kilomètre sur un terrain compliqué qui a nécessité l’injection d’un mortier pour stabiliser une couche corallienne poreuse et instable. La prouesse, note un décideur français « devrait positionner Bouygues favorablement » sur le site de Miami, où les opportunités se multiplient avec l’afflux de capitaux étrangers (voir ci-dessus).

Miami n’a pas le choix. Déjà prise d’assaut par les navires de croisière, dont les passagers ont fait d’elle une escale touristique privilégiée, la ville sait que la taille encore très modeste de ses installations portuaires, pourtant idéalement situées en eau profonde, ne pourront bientôt plus suivre le rythme frénétique de son développement urbain et commercial. Deux milliards de dollars sont d’ores et déjà consacrés aux travaux de modernisation, entre acquisition de grues géantes venues de Chine et approfondissement du chenal d’accès.

L’enjeu de Panama

En outre, Miami anticipe l’élargissement du canal de Panama, vieillot et sous-dimensionné, qui devrait jeter dans ses bras les super-conteneurs venus de Chine, à compter de 2015. Un conteneurs importé de Chine sur cinq entre aux États-Unis par la côte Est, donc via le canal de Panama. Flairant l’occasion de s’imposer comme porte d’entrée vers l’Amérique latine et la côte Est, Miami est sur les rangs pour s’imposer comme LE port de déchargement des marchandises asiatiques sur ce même littoral.

Mais la concurrence s’annonce redoutable: Charleston (Caroline du Sud), Savannah (Géorgie), et le New Jersey ont consenti des investissements massifs pour emporter la mise. La côte Ouest, non plus, avec San Francisco et Long Beach (Sud de Los Angeles), ne lâchera pas facilement son avantage géographique, sur la façade Pacifique. Avec son positionnement stratégique idéal et sa vitalité actuelle, Miami dispose cependant d’excellents atouts pour se rêver un véritable avenir portuaire.

Une Silicon Valley éclot sous les palmiers de Floride

Ce n’est pas encore San Francisco, ni même New York, Boston ni Austin. Mais la scène « tech » de Miami pointe timidement le bout de son nez, mue par de jeunes entrepreneurs créatifs et inspirés par l’énergie contagieuse environnante. Dans le quartier « arty » de Wynwood, aux murs recouverts d’œuvres éphémères et bariolés, une ébauche de Silicon Valley émerge parmi les ateliers d’artistes en plein air. « Il est temps de réaliser que Miami, ce ne sont pas que des hôtels ou des palmiers, sourit Michael McChord, de la start-up Learner National, il y a une vraie communauté business ici, qui travaille dur. »

Jusqu’ici, Miami laissait filer ses talents, recrutés dans la Silicon Valley, sur la côte Ouest, ou le Flatiron District, à Manhattan. « Ils doivent pouvoir rester ici et y trouver le même accès au même genre de communauté qu’à San Francisco ou New York », souligne Daniel Lafuente, un des fondateurs du Lab, « un coworking space », un espace de travail partagé, en pleine expansion. Sur près de 1 000 mètres carrés, cette pépinière sise sur la 26ie rue accueille 54 start-up. Elle est la première du genre à Miami et s’inspire de General Assembly, dans le Flatiron District à New York.

Pour Lafuente, « il manquait ici un écosystème entrepreneurial qui permette aux gens d’interagir », « techies » (ingénieurs, programmeurs), designers et universitaires. Le Lab, fondé en 2011, regroupé sous forme de « campus virtuel » jeunes inventeurs, business angels et « VC » (prononcer vici, pour venture capitalists), ces mécènes investisseurs aux reins solides. A commencer par la Knight Fondation, du nom des frères fondateurs de l’empire médiatique dont le fleuron est le Miami Herald, qui a mis 650 000 dollars sur la table dès les débuts du Lab. Cette année, la Fondation à investi 4 millions de dollars au total à l’échelle de la ville, qu’il s’agisse de promouvoir une application mobile pour relier les agriculteurs Sud-Américains aux services bancaires ou encore un programme de retranscription de vidéo en document écrit.

En attendant Google

Pour éviter la fuite de ses jeunes cerveaux, la ville de Miami et le comté de Dade ont annoncé en 2012, 1,5 million de dollars de subventions aux nouveaux entrepreneurs dans le cadre de formations mise en place par l’université locale. Une conférence « tech » majeure, prévue pour mai 2014, devrait attirer l’attention sur la Silicon Valley de Floride. « Nous sommes juste au point où l’écosystème s’apprête à décoller, assure Brian Breslin, qui organise depuis 2006 les rencontres tech « Refrech Miami ».

Manque juste à la scène floridienne une success story de l’envergure de Google pour San Francisco ou Tumblr pour New York. « Il nous faut une concentration d’investisseurs inspirés, pourquoi pas Sud-Américains », qui mettent suffisamment d’argent sur la table pour atteindre une masse critique, assure Matt Haggman, de Knight. « Et là, vous verrez de quoi nos start-up sont capables. »

Source : LeFigaro.fr