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Une explosion de l’immobilier à Edgewater, à côté du quartier branché de Miami

Miami Herald News – Edition 12 mai 2013 | Par Martha Brannigan

En conduisant dans les rues de Edgewater tout récemment, Martin Melo taquinait l’accélérateur de sa Porsche Panamera pour montrer de grandes étendues de terres que son entreprise familiale a rassemblé pour le développement de grandes tours résidentielles dans l’un des nouveaux quartiers branchés de Miami.

« Cette zone grande de quatre pates de maison est la nôtre », déclarait son frère Carlos. Melo Group a sept projets d’immeubles résidentiels et de logements voués à la location alignés dans la zone. « Nous avons acheté ces lots un par un. C’est du travail. »

Le buzz de l’activité de Melo Group – dirigé par leur père José Luis Melo, qui a quitté Buenos Aires en 2001 – intervient alors que la transformation du funky Edgewater district de Miami est passé à la vitesse supérieure.

Les promoteurs s’arrachent les parcelles et y verrouillent des projets de grandes tours résidentielles dans le quartier de Bayfront. Les prix des terrains flambent.

La relance de la construction est enfin prête à reprendre dans ce quartier de la ville qui a beaucoup souffert lors du crash immobilier. Elle s’étend officieusement au Nord-Est de la 17ieme rue au nord de Julia Tuttle Causeway à la 36ème rue et de la baie de Biscayne à l’ouest de la voie ferrée. (Certains établissent la ligne Ouest à Biscayne Boulevard.)

« Edgewater est devenu l’un des endroits les plus branchés et plus chics à vivre, grâce à sa proximité avec le Design District et Midtown. C’est un endroit où les gens veulent être », dit Jaret Turkell, directeur de HFF, qui a récemment négocié la vente de 4,5 acres de terrain face à la baie au groupe lie à Jorge Pérez Related Group et un partenaire.

Basé à Miami, Related a payé de $29 millions pour ce site privilégié au Nord-Est de la 31ieme rue, un terrain qui avait été vendu en 2012 a $11,5 millions. Son Projet est d’ériger une tour d’immeuble résidentielle, où des plans de construction ont été sabordés lors du dernier boom.

Par ailleurs, Related a innové il y a quelques semaines sur Icone Bay, une autre tour résidentielle de luxe au 428 NE 28th St. Related a lancé la vente sur plan ces appartements en Septembre dernier et « l’inventaire est déjà quasiment vendu », a déclaré Carlos Rosso, président du développement des appartements à Related.

Le grand élu de Edgewater, c’est bien sûr le Bayfront.

Les promoteurs continuent à profiter de la forte demande des étrangers prêts à avancer jusqu’à 50% et plus du prix d’achat pour un appartement acheté sur plan près de l’eau en Floride du Sud.
A Brickell et le centre-ville, où la résurgence de la construction d’appartements a commencé après le crash, les immeubles sont presque terminés. Seulement Edgewater possède des terrains pour des projets qui peuvent donner une vue spectaculaire sur la baie de Biscayne à des prix inférieurs.

« Nous cherchons deux autres affaires en plus dans le secteur. Nous avons des sites sous contrat. Les vues sur l’eau sont vraiment quelque chose en forte demande. C’est ce que tout le monde veut et s’attend à Miami », disait Rosso.

La disposition de Edgewater est idéale pour les grands immeubles résidentiels, dit Rosso. Situé parallèlement à la baie, se trouve la principale artère le Boulevard de Biscayne avec ses boutiques et restaurants. « C’est une région attractive, » dit-il. « Un très bon os a ronger aussi ».

D’autres promoteurs ont notés; « Il y a probablement une douzaine de groupes qui ont de multiples parcelles qu’ils ont assemblés et aussi beaucoup de propriétaires uniques », a déclaré Ryan Shaw, un associé principal Marcus & Millichap, qui a une affaire sur la 28ieme rue et Biscayne Boulevard. « La mayonnaise commence vraiment à prendre ».

Un attrait clé pour les promoteurs: un zonage permissif d’immeubles de grande hauteur. Et une zone tout à coté du très couru Wynwood et Design District en constante progression, grâce notamment à DACRA’s Venture qui a amener des icônes du luxe comme Louis Vuitton et Hermès.

En Mars, GTIS Partners, une firme d’actifs immobiliers privés basée à New York, et le Eastview Development de West Palm Beach ont acquis un site face à la baie de 2,65 ha, entre la 29ieme et la 30ieme rue avec des plans pour un immeuble de 42 étages et ses 394 appartements.

« Nous aimons les endroits spéciaux » déclarait Rob Vahradian, directeur général principal de GTIS, vantant les « vues fantastiques » le long des 335 pieds sur la baie.

Vahradian voit Edgewater comme « un marché qui se transforme, et non qui se découvre. » Il pointe du doigt les prix solides, la tour Paramount Bay déjà construite et la vente sur plan de l’Icône Bay, projet de Related.

Le long de la baie, Margaret Pace Park qui était l’endroit des drogués et des sans-abri, est aujourd’hui un Buzz avec ses jeunes résidents où on promène son chien, fait du vélo, et joue au volley. Un nouveau supermarché Publix avec son garage au deuxième étage a ouvert au 1776 Biscayne Blvd l’année dernière. Des restaurants et magasins se sont implantés dans les environs. Un bus gratuit traverse le secteur.

« Ca c’est définitivement assainit. Il ya nettement moins de criminalité, moins de sans-abri. Et plus de commodités », disait Richard Strell, qui vit à Edgewater depuis 12 ans. Pourtant, Strell, comme d’autres habitants, pense que le projet majeur envisagé – c’est a dire une promenade le long de la baie de Biscayne – semble rester un rêve insaisissable.

« C’est passé d’un endroit où vous n’auriez pas voulu aller marcher la nuit, à quelque chose d’assez sure » disait Norman Wartman, président de la copropriété Onyx on the Bay. « Et ca va de mieux en mieux. »

L’automne dernier, la Fondation nationale YoungArts a acquis la Tour Bacardi au 2100 Biscayne Blvd pour devenir la nouvelle maison pour la promotion de jeunes artistes, ajoutant un cachet supplémentaire au quartier.

De plus en plus de copropriétaires vivent dans leurs appartements au lieu de les mettre en location, selon Craig A. Werley, président de Real Estate Advisors base a Coral Gables. « Deux tendances particulièrement notable ont été notés au cours des 12 derniers mois; le pourcentage des locataires a diminué de 60 à 50% des habitants dans le secteur, et le nombre de résidents propriétaires a augmenté de 24 à 40% », disait Werley.

Dans le secteur de Edgewater-Est, à l’est de Biscayne Boulevard, le prix de vente moyen des copropriétés construites depuis 2003 a grimpé à $454,317 au premier trimestre 2013, alors qu’elles se négociaient à $236,649 en 2009 au pire de la récession, selon Focus Real Estate Advisors.

Le promoteur Carlos Melo disait que Edgewater, où Melo Group a son siège, a été marquée lorsque son père a commencé à nouveau son métier de promoteur en pionnier en 2001. « Ce secteur était un désastre. Les gens dormaient dans les rues. Il y avait de la prostitution et du trafic de drogue ».

Melo déclare que son entreprise familiale, qui agit également comme entrepreneur général sur ses projets, a suffisamment de terres pour 2800 appartements dans la zone.

En quelques semaines, Melo s’attend à couronner Skyview, un immeuble résidentiel de 32 étages, 258 appartements voués exclusivement à la location au 425 NE 22nd St. Cette nouvelle tour d’appartements écrase littéralement à ses pieds un ancien immeuble de deux étages, ce qui souligne la sensation de transition du quartier.

En Septembre, Melo prévoit de sortir de terre le Bayhouse, une tour de 36 étages avec ses 164 appartements au 600 NE 27th St., un site de un acre acheté l’an dernier pour $5,5 millions – bien en-dessus des offres antérieures. Le prix des appartements irons de $500,000 à environ $1,5 million.

Pour bon nombre de parcelles, la vague actuelle de développement à Edgewater marque un nouveau bail sur la vie.

AXA Developers et Strategic Properties Group a récemment payé environ $20 millions pour un site de deux acres au 545 NE 32nd St., autrefois destiné à un projet appelé ICE, avec des plans pour construire une copropriété.

Mckafka Development Group basé à Aventura et fondée par les directeurs Stephan Gietl et Fernando Levy Hara, a acheté « a note » à une banque il ya deux ans pour environ $2,1 millions et saisis un site au 623 NE 27th St.

« En ce moment, les choses n’ont pas l’air si optimiste », disait Levy Hara, qui a déjà développé de l’immobilier à Buenos Aires et Miami. Levy Hara et Gietl, un Autrichien, se préparent à déposer bientôt des documents pour une copropriété auprès des régulateurs de l’État et travaillent sur des plans de construction d’un bâtiment de 90 logements appelé The Crimson, près de l’Icône Bay. Les prix devraient être en moyenne d’environ de $435 le pied carré, alignant le prix des appartements de $330,000 à $1 millions.

« Nous avons pris un peu de risque en achetant ces terrains », disait Levy Hara. « Mais les terrains sur front de baie à Miami est en train de devenir très rare. Nous savons que ceux-ci deviendront tôt ou tard inestimables. »

Source : MiamiHerad.com