Redfin et Zillow sont des outils d’estimation en ligne auxquels beaucoup d’acheteurs accordent parfois une confiance excessive. Le problème, c’est que leur fonctionnement comporte des limites importantes qu’il faut comprendre.
Prenons Zillow, par exemple. La plateforme commence par se connecter au MLS, qui constitue sa base de données principale. Ensuite, pour produire ses estimations, elle croise ces informations avec des sources officielles comme le Cadastre, Fannie Mae, Freddie Mac, ou encore certains sites d’assurances. L’objectif est de générer un « estimate » automatisé.
Mais à vouloir créer un produit fini sans intervention humaine, ces plateformes finissent souvent par fournir des informations erronées. Il n’est pas rare que des biens affichés comme disponibles soient en réalité vendus depuis longtemps. Et même leurs estimations peuvent être complètement à côté de la plaque.
Imaginons deux appartements strictement identiques : même surface, même distribution, mêmes matériaux, même étage, mêmes finitions. Deux voisins de palier, en somme. Pourtant, leur estimation peut varier de $100,000 à $150,000.
Pourquoi ? Parce que l’un donne sur la baie, tandis que l’autre offre une vue sur la ville. La vue urbaine peut être très belle, mais ce n’est pas la baie. Or, lorsqu’on achète dans un immeuble situé en bord de baie, on s’attend à une vue sur l’eau, pas sur les immeubles.
Et ça, ni Zillow ni Redfin ne peuvent le détecter. Leur algorithme ne sait pas intégrer cette nuance essentielle.
La différence de valeur se joue donc sur des éléments qualitatifs que seule une analyse humaine peut apprécier. C’est là que l’intervention d’un agent devient indispensable : il apporte les variables que l’algorithme ne voit pas, et qui changent tout.
