Le parcours type d’un acheteur immobilier aux États-Unis.
Tout commence généralement par un premier échange par email, suivi d’un appel. Cette consultation dure un peu plus d’une heure : on part presque d’une page blanche. Je prend le temps d’écouter, prends des notes du cahier des charges, les objectifs, les critères, les dates d’arrivée… bref, je construis la base du projet.
Environ dix jours avant l’arrivée du client, je commence à analyser le marché. Pas plus tôt. Pourquoi ? Parce que tout le monde cherche le fameux « mouton à cinq pattes ». Si je repère un bien un mois avant, il y a de fortes chances qu’il soit déjà vendu le jour où le client arrive à Miami. Dix jours, c’est la fenêtre idéale pour identifier les biens réellement disponibles et alignés avec ses attentes, qu’il s’agisse d’une maison, d’un fourplex, d’un local C1, d’un condo, etc.
Je prends ensuite contact avec les agents des vendeurs pour fixer toutes les visites pour le jour de son arrivée. Le jour J, je récupère mon client ou il me rejoint à l’agence, et nous partons immédiatement en visite.
L’objectif n’est pas seulement de visiter : c’est aussi d’éduquer, d’enseigner. Le marché américain est très différent du marché français, et ce que je ne peux pas expliquer au téléphone prend tout son sens sur le terrain. Au fil des visites, le client comprend la logique du marché, les prix, les opportunités, les pièges à éviter. Et arrive toujours ce moment où il me dit : « Franck, je le sens, c’est celui-là. »
À ce stade, deux possibilités :
Soit il a raison, et cela signifie que j’ai bien fait mon travail de pédagogie,
Soit il se trompe, et je serai capable de lui expliquer clairement pourquoi.
Une fois le bien identifié, on envoie immédiatement une offre à l’agent du vendeur. La réponse arrive généralement le jour même, parfois le lendemain, rarement au-delà de trois jours.
Dès que l’offre est acceptée, le client dépose son apport (le deposit) sur le compte séquestre de notre avocat. Cela permettra de bloquer la vente : le contrat est signé par les deux parties et le dépôt est sécurisé. Nous envoyons la preuve de dépôt à l’agent du vendeur, ce qui empêche toute tentative de « shopping » avec notre offre.
Ensuite, tout va très vite. Aux États-Unis, les transactions sont beaucoup plus rapides qu’en France : Pour un achat cash : environ 30 jours. Pour un financement américain : environ 45 jours.
Dans le cas d’un achat cash, trois semaines après l’acceptation de l’offre, le client envoie le solde. L’avocat peut alors finaliser la transaction.
Il faut préciser qu’aux États-Unis, il n’y a pas de notaire. Ce sont des avocats spécialisés en immobilier et en droit des sociétés — les Title Companies — qui gèrent les transactions. Ils remplissent exactement le rôle que tient un notaire en France.
