Acheter un bien immobilier aux États‑Unis, et en l’occurrence ici en Floride à Miami, présente un réel intérêt, notamment sur le plan fiscal. En effet, grâce au traité signé entre la France et les États‑Unis en 1994, puis modifié en 2004 et 2009, il n’y a pas de double imposition. Concrètement, les impôts liés à votre investissement sont payés aux États‑Unis, pas en France.
Concernant la fiscalité locale, les revenus locatifs sont imposés à un taux d’environ 38 à 39%. Toutefois, avant d’arriver à ce montant, de nombreuses charges sont déductibles. Pour un appartement par exemple, on peut déduire les frais de maintenance mensuels, la taxe foncière — ce qui est particulièrement avantageux : impôt en annule un autre — ainsi que certaines dépenses liées à la gestion du bien. Les billets d’avion sont également déductibles, dans la limite d’un aller‑retour par an et par propriétaire.
Mais la déduction la plus significative reste l’amortissement : le résidentiel s’amortit ici sur 27 ans et demi. Avec l’ensemble de ces mécanismes, la charge fiscale réelle devient très faible, parfois quasi nulle. En pratique, la dépense principale reste les honoraires du comptable qui s’occupe de votre déclaration 🙂
Une question revient souvent chez mes clients : faut‑il acheter en nom propre ou via une société ? Sur le plan fiscal, la différence n’est pas déterminante. L’intérêt principal de l’achat via une société réside plutôt dans la protection juridique : la responsabilité est alors limitée à la valeur du bien.
